Оспаривание сделок купли-продажи наследодателя

Оспаривание сделки купли-продажи наследниками

Порядка 20 процентов жилья на вторичном рынке составляют наследственные квартиры. Для освобождения от налогов собственники стараются продать недвижимость в течение трех лет со дня вступления в свои права. Покупка жилья, полученного в наследство, несет опасности — около 15% таких сделок признаются недействительными.

Оспаривание сделки наследником при продаже квартиры

Заключение соглашения о приобретении жилья не гарантирует покупателю спокойной жизни. Оспорить сделку в суде могут наследники, которые не были учтены при разделе имущества покойного. В случае положительного решения недвижимость возвращается продавцу, который обязуется вернуть деньги покупателю.

Нередки случаи, когда продавец потратил средства или заявляет об этом. Возврат денег в таких ситуациях затягивается на длительный период, поскольку отчисления удерживаются в процентах от заработной платы. Если продавец не имеет официального заработка, то возмещения можно не получить.

Недействительные и ничтожные сделки

Аннулирование договора возможно с использованием одной из трех процедур:

• Сделка признается ничтожной.
• Купля-продажа оспаривается.
• Соглашение расторгается по согласию сторон.

Ничтожным согласно статьей 168-172 ГК РФ признается договор, подписанный с прямым нарушением норм закона. Это действия, совершенные недееспособными людьми, малолетними детьми, по поддельным документам. В этой же группе мнимые и притворные сделки. Признать ничтожность договора купли-продажи можно в течение 3 лет со дня ее совершения. По суду при наличии объективных причин срок продлевается до 10 лет.

Оспаривание осуществляется заинтересованными лицами в суде, если при совершении сделки купли-продажи не учтены его права. Чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры сроки установлены такие: 1 год с момента, когда человек узнал о нарушениях. Договор будет признан недействительным, суд обяжет его аннулировать.

Возможно и оспаривание наследником сделок наследодателя, совершенных им при жизни.

Рассмотрим пример. Престарелая бабушка (92 года) за 8 месяцев до кончины продала квартиру своей дочери, в которой вместе с ней же и проживала. Деньги от дочери получены не были. У наследодателя есть сын, проживающий отдельно и являющийся инвалидом 1 группы. За несколько дней до продажи квартиры бабушка поссорилась с сыном.

После смерти матери ее сын решил признать договор недействительным. И для этого имеется несколько оснований: тот факт, что после продажи бабушка осталась проживать в этой квартире, безденежность сделки, возможная недееспособность в силу возраста, свидетельские показания о том, что бабушка при жизни обещала поделить квартиру между сыном и дочерью в равных долях.

Оспариваем сделку наследодателя в таких ситуациях только в судебном порядке с приложением всех документов, подтверждающих ее недействительность.

Риски заключения договоров купли-продажи наследственной недвижимости

К часто встречающимся рискам, позволяющим оспорить сделку купли-продажи относятся:

1. Недееспособность лица, составившего завещание на жилье, которое продано преемником после его смерти. К примеру, родственники могут предъявить справку о нахождении наследодателя на учете в психоневрологическом диспансере либо доказать, что завещание написано под принуждением.
2. «Скрытые» наследники, которые могут объявиться после того, как деньги за жилье уже переданы продавцу. Среди них-преемники из числа лиц, имеющих право на обязательную долю: несовершеннолетние дети и нетрудоспособные иждивенцы (статья 1149 ГК РФ).
3. Появление «реабилитирован-ных» судом недостойных наследников. Ненадлежащий преемник может восстановить свое доброе имя и право на наследство. Покупатель должен будет это право удовлетворить.
4. Восстановление сроков призвания к наследству. Законом этот период установлен в 6 месяцев. При наличии уважительных причин (болезнь, длительная командировка) срок судом продлевается. Если жилье к этому моменту продано, преемник заявит на него свои права.

Приобретатель жилья сталкивается с проблемами и на этапе заключения договора — родственники могут не договориться о цене недвижимости или по иным вопросам. Такие разногласия оттягивают сроки подписания договора и создают нервозность.

Способы минимизации рисков

Для исключения проблем с покупкой недвижимостью, включенной в состав наследства нужно придерживаться следующих правил.

• Не заключать сделку по жилью, которое унаследовано меньше, чем 3 года назад. Срок исковой давности пройдет и вероятность того, что появится скрытый наследник уменьшается.
• Чтобы не купить недвижимость по поддельному завещания целесообразно запросить свидетельство о смерти, а также проверить факт открытия наследственного дела на сайте Федеральной нотариальной палаты.
• Не «занижать» в договоре цену жилья. В случае форс-мажора вернуть получится только формально указанную сумму.
• До подписания договора можно запросить у продавца обязательство решить все финансовые вопросы при появлении других наследников, в том числе выплатить им денежную компенсацию. Бумагу заверить нотариально.

Хорошим способом является титульное страхование, по которому в случае прекращения права собственности будет произведено адекватное возмещение.

Как оспорить сделку купли-продажи

Если вы являетесь наследником права которого нарушены, оспорить сделку купли-продажи квартиры после смерти завещателя можно исключительно в судебном порядке. Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции либо по месту нахождения имущества либо по месту жительства ответчика.

В ситуации проигрыша дела в суде первой инстанции следует обжаловать решение в вышестоящий орган в течение 10 дней.

Поскольку дела по наследственным спорам сложные и требуют специальных знаний, целесообразно воспользоваться услугами профессионального юриста. Особенно если речь идет о таких крупных объектах, как недвижимость.