Раздел ипотечной квартиры между супругами
После свадьбы семейные пары нередко решают приобрести отдельное жилье, чтобы налаживать свой быт самостоятельно. Однако такая покупка предполагает довольно серьезные денежные затраты, а нужной суммы может не быть под рукой. В этом случае выходом может стать получение ипотечного кредита.
Если же брак распадается, возникает серьезная проблема – кому из супругов после развода будет принадлежать купленная в ипотеку квартира, и каким образом будет погашаться остаток долга.
Данная статья посвящена вопросам, связанным с разделом ипотечной квартиры между супругами, порядком осуществления данной процедуры, и ее особенностями.
Общие положения при разделе ипотечной квартиры супругами
Согласно семейному законодательству РФ, все, что было нажито супругами в браке, поступает в их совместную собственность. Это относится и к ипотечным квартирам, купленным в период семейной жизни, долг перед банком за которые гасится из семейных денег.
Поэтому раздел ипотечной квартиры супругами осуществляется по тем же правилам, что применяются при разделе другого имущества, с особенностями, обусловленными нахождением ее в залоге у банка.
Они могут разделить жилплощадь как мирным путем, составив брачный контракт или соглашение, так и решить этот вопрос через судебную инстанцию, если прийти к консенсусу им не удалось. Одновременно с разделом имущества делятся и долги, возникшие в период семейной жизни, к которым относят и общий долг по ипотеке.
Когда жилье будет делиться
Раздел между супругами ипотечных квартир возможен в тех случаях, когда они приобретались уже после официальной регистрации отношений. Как правило, пара выступает в качестве созаемщиков, или же заем оформляется на одного из них с обязательным получением письменного согласия второго. В обеих ситуациях жилплощадь и долг будут признаны общими, и разделены по закону, то есть пополам, или в соответствии с договоренностью мужа и жены.
Если же ипотеку оформил один из супругов еще до свадьбы, а после нее муж и жена гасили ее за счет общих денег, один из них вправе получить компенсацию в размере половины от суммы выплаченных совместных средств. Жилище при этом останется в собственности того, на чье имя была выдана ссуда. Также в случаях, когда за счет семейного бюджета была выплачена большая часть долга, за супругом, не являющимся заемщиком, может быть закреплено право на долю в квартире.
Соглашение о разделе ипотечной квартиры между супругами
Вопросы, связанные с разделом ипотечных квартир, могут быть урегулированы супругами самостоятельно, без обращения в органы суда. Для этого они могут воспользоваться одним из следующих способов:
- заключить письменное соглашение, определяющее порядок раздела между ними как ипотечной квартиры, так и остатка непогашенного займа. Такой документ может быть подписан во время брака и после его прекращения (но до вынесения судебного акта). Он подлежит обязательному заверению в нотариальной конторе. При внесении в него положений, которые изменяют порядок погашения кредита, необходимо получение письменного согласия банка-кредитора, который дает его, убедившись в наличии у заемщиков возможности погасить заем (на основании справок о доходах и иной финансовой документации);
- подписать брачный контракт (БК), в котором они указывают, как будут распределены доли в имуществе и каким образом они намерены погашать долг. Если БК заключался до оформления ипотеки, необходимо известить банк о его наличии и представить его вместе с прочей документацией, прилагаемой к заявке на заем. При его заключении уже после получения кредита, его положения, по требованию кредитного учреждения, могут не учитываться при разделе имущества и долга. БК в обязательном порядке заверяется нотариусом.
Судебный порядок
При конфликте между супругами, когда они не могут прийти к компромиссу, спор решается через судебную инстанцию. В этом случае порядок распределения долей в жилплощади, их размеры, а также объем долговых обязательств каждого из них устанавливаются судебным актом.
В случаях, когда заявленные требования связаны с необходимостью изменить условия договора, к судебному процессу в качестве третьих лиц привлекаются банковские организации, у которых в залоге находится спорная недвижимость. При наличии у них возражений, поделить кредит будет невозможно.
Если был подписан БК, при разделе суд будет руководствоваться его положениями, за исключением случаев, когда они нарушают интересы кого-либо из сторон или других лиц (общего ребенка, банковской организации). В иных случаях недвижимость будет делиться поровну. Возможны исключения из этого правила, когда этого требуют интересы одного из супругов, или общих детей. Долговые обязательства будут распределены между сторонами по соответствующим долям.
В суд необходимо обратиться до истечения 3 лет с даты развода.
Особенности процедуры раздела ипотечной квартиры супругами
В связи с тем, что купленная в ипотеку жилплощадь находится в залоге у банка, супругам, желающим не только поделить ее, но и изменить условия погашения займа, необходимо заручиться его согласием. Также его мнение будет учтено при решении вопроса в органах суда. При решении вопроса могут быть использованы следующие варианты:
- Заключаются дополнительные соглашения к договору, в соответствии с которыми каждая из сторон становится заемщиком и выплачивает свою часть задолженности, приобретая право собственности на долю в квартире.
- По договоренности с банком муж и жена продают жилье, погашают остаток ссуды, а оставшиеся средств делят между собой.
- Заем погашается досрочно, после чего квартира переходит в общую собственность и делится на основании договоренности или в суде.
- Долг и права на недвижимость переходят к одной из сторон, а вторая получает денежную компенсацию.
Военная ипотека
При получении денег на жилье по военной ипотеке, они выделяются из госбюджета, а права на недвижимость закрепляются за получателем ипотеки. Такое имущество считается личным, как полученное по безвозмездному договору, и не подлежащим разделу, поэтому после развода оно остается у военнослужащего.
Если же помимо целевой выплаты на приобретение были потрачены общие деньги, в случае развода у не являвшегося получателем кредита супруга есть право на возврат половины этой суммы, а если за счет общих средств была оплачена значительная часть жилплощади – на выделение ему доли в собственности.
Такое жилище также можно поделить, если военный ушел со службы, а на дальнейшее погашение займа уходили средства семьи.
Если использовался маткапитал
В этом случае происходит оформление недвижимости в долевую собственность каждого из членов семьи, и при разводе у каждого остается принадлежавшая ему доля.
Распоряжение долями общих детей до их совершеннолетия осуществляет тот родитель, с которым они живут. Закон запрещает ему продавать такие доли при отсутствии согласия органов опеки.
Заключительные положения при разделе ипотечной квартиры супругами
Если супруги оформили заем по ипотеке в браке, купленная таким образом недвижимость становится общим имуществом и при разводе делится на основании договоренности или судебного решения.
Если ссуда была получена до свадьбы, а впоследствии погашалась за счет общих денег, не являющемуся заемщиком супругу могут быть компенсированы внесенные деньги, в размере половины от суммы, или выделена доля в квартире.
Помимо жилья, делится также остаток долга по кредиту. Каждая сторона погашает ту его часть, которая соответствует полученной доли в собственности.
Изменить условия договора, как по соглашению, так и в суде можно только при отсутствии у банковского учреждения-кредитора возражений.
При покупке с помощью военной ипотеки собственником становится заемщик, а вторая сторона может получить компенсацию в виде половины внесенных семейных денег, или долю в квартире, если за счет общих средств погашена большая часть долга.
Если делится ипотечное жилье, купленное на маткапитал, всем членам семьи отходят доли, полученные ими при оформлении права собственности.