Раздел ипотечной квартиры в долях
Заключив брак, многие молодожены стремятся купить собственную жилплощадь, однако личных сбережений на это не всегда хватает. В такой ситуации часто оформляют ипотечный кредит, который супруги планируют погашать из общих семейных доходов.
Но не всегда семейная жизнь складывается удачно, и тогда встает вопрос – как поделить все нажитое в браке. Вопрос с ипотечным жильем создает серьезные сложности, в особенности, когда часть долга не выплачена.
Возможен ли раздел ипотечной квартиры в долях при разводе, как будет происходить данная процедура, а также ее особенностях, и как определяются размеры долей, рассказывает данный материал.
Общие положения при разделе ипотечной квартиры в долях
Невзирая на то, что ипотечное жилье является предметом залога, будучи купленным в браке, оно относится к общей собственности супругов. Как следствие, к нему применяются правила, предусмотренные семейным законодательством для любых других видов имущества.
Если ссуда полностью выплачена, раздел ипотечной квартиры между супругами в долях будет происходить или на основании их мирной договоренности, или через судебные органы, а судья будет исходить из требований и интересов сторон.
В тех случаях, когда долг перед банком не погашен, при решении вопроса будет учитываться его мнение, а жилплощадь будет делиться только на основании его согласия. Одновременно будет разделен и остаток общего долга.
Когда можно поделить ипотечную квартиру в долях
Раздел ипотечной квартиры в долях можно произвести, если она была приобретена уже после свадьбы. При этом супруги будут владеть ею либо на праве совместной, либо общей долевой собственности. Во втором случае они самостоятельно определяют размер принадлежащих им долей, и в случаях, когда жилье будет делится, каждый останется собственником своей доли.
При оформлении ссуды они или становятся созаемщиками, или кредит получает один из них, заручившись письменным согласием второго. Жилплощадь и долг являются общей собственностью и общим обязательством, и при разделе каждый из них получит свою часть жилья и непогашенной ссуды.
В случае оформления займа до официальной регистрации, если после нее муж и жена совместно погашали его, используя общие средства, право на жилплощадь возникает только у официального заемщика. Второй супруг может рассчитывать на компенсационную выплату, составляющую половину от внесенных из общего бюджета денег. Претендовать на долю в квартире он сможет только в тех случаях, когда большую часть ипотечной ссуды пара погасила за счет семейных средств.
Соглашение о разделе ипотечной квартиры в долях
Раздел ипотечной квартиры между мужем и женой в долях при разводе можно осуществить, не обращаясь в судебную инстанцию. Для этого им потребуется выбрать один из двух способов:
- Подписать соглашение, которое будет регулировать правила распределения между ними как долей в недвижимости, так и остатка невыплаченной ссуды. Они могут подписать его как в период семейной жизни, так и после развода. В случаях, когда такой документ предполагает изменения в кредитном договоре, его заключение возможно только по согласованию с банковским учреждением, поскольку жилье еще не поступило в собственность заемщиков;
- Заключить брачный контракт (БК), с указанием размера переходящих к ним долей, а также совместных обязательств. При подписании документа до обращения в банк, его экземпляр прилагается к документации, подаваемой вместе с заявкой на получение займа. Если пара подписывает его, уже являясь заемщиками, банк вправе потребовать не принимать в расчет его условий, связанных с имущественными правами и задолженностью.
Оба документа в обязательном порядке заверяются нотариусом.
Муж и жена вправе оговорить в них не только свои имущественные права на доли в жилье, но и выделить часть него в собственность своим детям, с условием, что это не ущемляет их интересов.
Судебный порядок
При наличии спора, который стороны не могут урегулировать самостоятельно, он решается на основании судебного акта. В нем указываются размеры долей и объем долга, который должен будет погасить каждый из них.
Если в результате решения должны быть изменены условия кредитных выплат, к участию в разбирательстве привлекается кредитное учреждение, выступающее в качестве третьего лица. При отсутствии его согласия разделить долг, и выделить участникам доли будет невозможно.
В случаях, когда имеются БК, или соглашение судья исходит из их положений, если при этом не затронуты интересы одной из сторон (к примеру, условия БК ставят жену в крайне тяжелое положение), или иных лиц (детей, банковского учреждения).
При отсутствии договоренностей, суд делит недвижимость поровну и закрепляет за каждым право на ½ жилплощади. Это правило может быть изменено, если это защищает законные интересы одного из супругов, или общего ребенка. Одновременно на каждого возлагается обязанность погасить ту часть остатка долга, которая соответствует его части квартиры.
Обращение в органы суда допускается в течение 3 лет с даты развода.
Особенности процедуры
Поскольку до погашения займа недвижимость является предметом залога, поделить ее можно только после окончательной выплаты, или с согласия банковского учреждения. Как правило, бани предлагают следующие способы решения вопроса:
- Спорное жилье реализуется, после чего из вырученных средств выплачивается долг, а остаток делится между сторонами;
- Заемщики выплачивают сумму досрочно, а затем производят раздел по договоренности или в судебных органах;
- Как задолженность, так и право собственности переоформляются на одного из супругов, а второму передается компенсационная выплата;
- Каждый из участников, в соответствии с дополнительными соглашениями к договору, принимает на себя часть обязательств и долю в праве собственности.
Как определить доли в ипотечной квартиры
Если пара подписала соглашение, они самостоятельно определяют размеры долей, переходящих в их владение. Аналогично решается вопрос при подписании ими БК.
При разрешении спора в органах суда, все, принадлежащее супругам имущество будет разделено поровну. Однако один из них может получить преимущество, если:
- В покупку была вложена сумма личных денег, которая значительно больше той, которую внес второй;
- С ним будут проживать общие дети
- С использованием личных накоплений он значительно улучшил недвижимость;
- У второго супруга отсутствовали доходы без уважительной причин, а деньги семьи он тратил на свои потребности.
Заключительные положения при разделе ипотечной квартиры в долях
При разделе ипотечной квартиры в долях их размеры определяются по договоренности или на основании судебного акта.
При покупке недвижимости до регистрации брака, претендовать на ее часть после развода супруг, не являющийся заемщиком, может в тех случаях, когда значительная часть долга была погашена из общего бюджета.
При оформлении в долевую собственность при покупке, при разделе каждый получает право на оформленную на него долю.
Если долг не погашен полностью, выделение долей и раздел долга возможен только с согласия банковского учреждения.