Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, чтобы она была установлена в размере рыночной
Кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной в результате ее оспаривания в комиссии по рассмотрению споров или в суде. Однако предварительно вы должны обратиться к оценщику, чтобы он определил рыночную стоимость объекта недвижимости. По итогам проведения оценки вам выдадут отчет, который потребуется в комиссии или суде. Если кадастровая стоимость была определена в старом порядке, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то оспаривание имеет ряд особенностей. До 01.01.2026 установлен переходный период применения ст. ст. 22, 22.1 Закона о кадастровой оценке. |
Оглавление:
- При наличии каких оснований кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной
- Как оспорить кадастровую стоимость для ее установления в размере рыночной в комиссии по рассмотрению споров
- Как оспорить кадастровую стоимость для ее установления в размере рыночной в суде
- Каковы особенности оспаривания кадастровой стоимости по старым правилам
- Каковы особенности переходного периода применения ст. ст. 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке
При наличии каких оснований кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной
До окончания переходного периода (до 01.01.2026 либо до даты, указанной в соответствующем решении субъекта РФ) кадастровая стоимость объекта недвижимости в зависимости от закона, по правилам которого она установлена, может быть оспорена в порядке, предусмотренном ст. 22 Закона о кадастровой оценке, либо в порядке, предусмотренном Законом об оценочной деятельности.
В этом случае кадастровая стоимость может быть установлена в размере рыночной на основании решения комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости или суда (п. 1 ч. 15 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 11 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ).
Чтобы кадастровая стоимость недвижимости была установлена равной рыночной, ее следует оспорить путем обращения в комиссию или суд (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). О том, как это сделать, мы расскажем далее.
При этом необходимым условием является установление рыночной стоимости объекта недвижимости на ту же дату, на которую определена его кадастровая стоимость. Для этого обратитесь к оценщику, который по результатам оценки составит отчет (ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 1 ст. 11, ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).
Если субъект РФ перешел на новый порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной, то независимо от того, по какому закону она была определена, оспорить ее можно только по правилам ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).
1.1. Можно ли оспорить архивную кадастровую стоимость
Возможность оспорить архивную кадастровую стоимость зависит от конкретных обстоятельств дела.
Кадастровая стоимость может быть оспорена в соответствии с Законом о кадастровой оценке или Законом об оценочной деятельности в зависимости от того, в соответствии с каким из них она была определена. Из анализа положений названных Законов можно сделать вывод, что оспорить можно только текущую кадастровую стоимость (ч. 4 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ, ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ч. 3 ст. 245 КАС РФ).
При этом, по мнению Верховного Суда РФ, оспорить кадастровую стоимость, которая стала архивной, можно, если на дату обращения в суд сохраняется право истца применить результаты такого пересмотра (п. п. 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28, п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2020), Определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 16.02.2017 N 67-КГ16-23). Например, поскольку кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой по земельному налогу, архивная кадастровая стоимость участка может затрагивать права его собственника в связи с уплатой этого налога, если она была установлена неверно. Позиция суда сформулирована относительно архивной кадастровой стоимости, определенной в порядке ст. 14 Закона о кадастровой оценке и утвержденной уполномоченным органом субъекта РФ.
- Как оспорить кадастровую стоимость для ее установления в размере рыночной в комиссии по рассмотрению споров
Если кадастровая стоимость установлена по правилам Закона о кадастровой оценке до окончания переходного периода (до 01.01.2026 либо до даты, указанной в соответствующем решении субъекта РФ), то вы можете оспорить ее в комиссии в порядке, который предусмотрен ст. 22 этого Закона (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).
Обращаем внимание: обратиться в комиссию вы можете, если она создана в вашем субъекте РФ (ч. 1 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).
Для этого вам нужно (ч. 3, 9 ст. 22 названного Закона):
- оформить заявление;
- приложить к нему необходимые документы. В их число входят выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на недвижимость и отчет об оценке ее рыночной стоимости.
После это удобным вам способом подайте их в комиссию. Решение по вашему заявлению будет принято в течение 30 дней с момента его поступления (ч. 5, 14 ст. 22 указанного Закона).
При положительном решении кадастровая стоимость в размере рыночной будет установлена на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки (ч. 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, вопрос 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).
Если кадастровая стоимость определена по старым правилам, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то пересмотр кадастровой стоимости в комиссии имеет ряд особенностей.
Чтобы узнать подробнее о порядке оспаривания кадастровой стоимости в комиссии, рекомендуем воспользоваться отдельным материалом.
- Как оспорить кадастровую стоимость для ее установления в размере рыночной в суде
Если кадастровая стоимость установлена по правилам Закона о кадастровой оценке до окончания переходного периода (до 01.01.2026 либо до даты, указанной в соответствующем решении субъекта РФ), то вы можете оспорить ее в суде в порядке, который предусмотрен ст. 22 этого Закона (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).
Такие споры рассматриваются судами в порядке административного судопроизводства по правилам гл. 25 КАС РФ. Обратиться в суд вы можете в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемой кадастровой стоимости, при условии что на момент обращения не определена новая кадастровая стоимость и не изменены характеристики объекта недвижимости, которые повлекли изменения кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).
В суд вы можете обратиться без предварительного обращения в комиссию по рассмотрению споров. Если же вы подавали заявление в комиссию, то ее решение не будет являться предметом рассмотрения в суде (ч. 1, 23 ст. 22 Закона о кадастровой оценке).
Чтобы обратиться в суд, необходимо составить административное исковое заявление, приложить к нему необходимые документы и уплатить госпошлину. После этого подайте заявление и документы в суд и примите участие в судебном заседании.
При положительном решении кадастровая стоимость в размере рыночной будет установлена на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки (вопрос 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).
Если кадастровая стоимость определена по старым правилам, в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то при ее оспаривании в суде нужно учитывать ряд особенностей.
3.1. Кто будет выступать административным ответчиком по спорам о результатах определения кадастровой стоимости
Такими ответчиками могут быть как госорганы, так и организации, которые наделены государственными или иными публичными полномочиями (ч. 5 ст. 38 КАС РФ).
В связи с этим по делам об оспаривании кадастровой стоимости ответчиками должны признаваться орган госвласти субъекта РФ, который утвердил кадастровую стоимость, и созданное им бюджетное учреждение, которое определило кадастровую стоимость.
В то же время на практике при обращении в суд вы можете столкнуться со сложностями, связанными с тем, кто, по мнению суда, должен признаваться ответчиком в данном случае.
Какие сложности возможны при указании в исковом заявлении административных ответчиков по спорам о результатах определения кадастровой стоимости В п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 указано, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной должны являться орган, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости, и госорган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. Основываясь на этих разъяснениях, на практике некоторые суды, рассматривая споры о кадастровой стоимости, определенной по новому порядку, оставляют исковое заявление без движения, если в нем не указаны в качестве ответчика два органа — уполномоченный орган субъекта РФ и территориальный орган Росреестра. В этой связи необходимо обратить внимание на следующее:
Исходя из этого, полагаем, что вторым административным ответчиком по делу об оспаривании кадастровой стоимости, наряду с уполномоченным госорганом субъекта РФ, должно признаваться именно бюджетное учреждение, а не территориальный орган Росреестра. Но наименее рискованным вариантом в таком случае будет указать в административном исковом заявлении в качестве ответчиков трех лиц:
В данном случае все надлежащие ответчики в административном исковом заявлении будут указаны. А негативных последствий для вас в том, что вы укажете ответчиком еще одно лицо, быть не должно. |
3.2. Как составить административное исковое заявление об оспаривании кадастровой стоимости
Оно составляется по общим правилам, которые предусмотрены для административного искового заявления (ч. 1 ст. 246 КАС РФ).
Для его подготовки рекомендуем вам воспользоваться образцами.
Подготовим проект административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка | |||
Подготовим проект административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости здания |
3.3. Какие документы нужно подготовить для обращения в суд
Вам потребуются следующие документы (ч. 1 ст. 126, ч. 2 ст. 246 КАС РФ):
- выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
- копия правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на объект недвижимости, если заявление подает его правообладатель. Это может быть, например, договор купли-продажи;
- отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном виде и в форме электронного документа на электронном носителе;
- документ об уплате госпошлины. Вы можете предоставить ходатайство о предоставлении отсрочки (рассрочки) либо об уменьшении размера госпошлины и приложить документы, которые свидетельствуют о наличии оснований для этого. Если у вас есть льгота по уплате госпошлины, то вам необходимо представить подтверждающий это документ;
- доверенность (иные документы), подтверждающая полномочия представителя;
- документ, подтверждающий наличие у представителя высшего юридического образования или ученой степени по юридической специальности;
- почтовые уведомления о вручении (иные документы), которые подтверждают вручение копий административного искового заявления и прилагаемых к нему документов другим лицам, участвующим в деле. Если вы их не направляли, то копии нужно представить в суд по количеству участвующих в деле лиц.
3.4. В каком размере уплачивается госпошлина за оспаривание кадастровой стоимости
Размер госпошлины составляет (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28):
- 2 000 руб. — для организаций;
- 300 руб. — для физлиц.
Если оспаривается кадастровая стоимость нескольких объектов недвижимости, то уплатить ее нужно за каждый объект (п. 30 названного Постановления Пленума).
3.5. В какой суд нужно обращаться для оспаривания кадастровой стоимости
Административное исковое заявление и необходимые документы подаются в верховный суд субъекта РФ (верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения и т.д.) по месту нахождения (адресу) административного ответчика (п. 15 ч. 1 ст. 20, ч. 1, 3 ст. 22, ч. 4 ст. 245 КАС РФ).
3.6. В какой срок рассматривается дело об оспаривании кадастровой стоимости
Суд должен рассмотреть ваше заявление в течение двух месяцев со дня его поступления (ст. 141, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).
Если принято положительное решение, то в его резолютивной части должна быть указана новая кадастровая стоимость (ч. 3 ст. 249 КАС РФ).
- Каковы особенности оспаривания кадастровой стоимости по старым правилам
Если кадастровая стоимость установлена в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 01.01.2017 по Закону об оценочной деятельности, то оспорить ее вы можете по правилам этого закона (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)). Данные правила применяются и в том случае, если проведение государственной кадастровой оценки начато до 01.01.2017 (ч. 7 ст. 24 Закона о кадастровой оценке, вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).
При оспаривании по Закону об оценочной деятельности применяется ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. При обращении в комиссию по рассмотрению споров или суд учтите ряд особенностей, в частности:
- рассмотрением споров занимаются комиссии, которые созданы в субъектах РФ при территориальных органах Росреестра (ч. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности);
- досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости в комиссии обязателен для организаций. Физлица могут обращаться сразу в суд (ч. 1, 3 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28);
- Порядок создания и работы комиссий утвержден Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263;
- административным ответчиком в суде будет являться орган, утвердивший кадастровую стоимость, и Росреестр (п. 7 названного Постановления Пленума);
- в суд организациям дополнительно нужно представить документы, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (в частности, решение комиссии об отклонении вашего заявления). Если заявление комиссия не приняла к рассмотрению, например, по причине того, что не представлен отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, то это не будет считаться соблюдением досудебного порядка (п. 6 ч. 1 ст. 126 КАС РФ, п. 9 указанного Постановления Пленума).
По вопросу оспаривания кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной оценки, проведенной по Закону об оценочной деятельности в период с 01.01.2017 по 01.01.2020, имеется неопределенность в нормативном регулировании.
Необходимость применять правила Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрена только для случаев, когда оспаривается кадастровая стоимость, которая установлена по этому Закону в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной или начатой до 01.01.2017 (ч. 7 ст. 24 Закона о кадастровой оценке, вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).
При этом в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 государственная кадастровая оценка, включая оспаривание ее результатов, могла проводиться как по Закону об оценочной деятельности, так и по Закону о кадастровой оценке (ч. 1, 2 ст. 24 Закона о кадастровой оценке). Последний не применяется только к правоотношениям (в том числе к оспариванию результатов государственной кадастровой оценки), возникшим до вступления его в силу, то есть до 01.01.2017 (ч. 6 ст. 24 Закона о кадастровой оценке). В связи с этим можно сделать вывод, что после 01.01.2020 к отношениям по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, установленной по Закону об оценочной деятельности, применяется порядок оспаривания, предусмотренный ст. 22 Закона о кадастровой оценке.
Вместе с тем положения ст. 24 Закона о кадастровой оценке не содержат запрета оспорить кадастровую оценку, проведение которой начато после 01.01.2017 по Закону об оценочной деятельности, на основании ст. 24.18 данного Закона.
Таким образом, напрямую из закона не следует запрет на применение ни ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ни ст. 22 Закона о кадастровой оценке при оспаривании кадастровой стоимости, установленной по Закону об оценочной деятельности. Соответствующие разъяснения отсутствует и в вопросе 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).
Полагаем, что есть два варианта оспаривания. Вы можете оспорить кадастровую стоимость по ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности с учетом указанных выше особенностей либо по ст. 22 Закона о кадастровой оценке. Однако из-за описанной неопределенности в нормативном регулировании в обоих случаях есть риски, что вам откажут.
Учитывая неопределенность в законодательном регулировании, при возникновении данной ситуации рекомендуем обратиться за разъяснением вопроса о порядке оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, установленной по Закону об оценочной деятельности, в Росреестр.
Учтите: возможность оспаривания как по ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, так и по ст. 22 Закона о кадастровой оценке ограничена 01.01.2026 либо датой досрочного перехода субъекта РФ к применению ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке. С 01.01.2026 либо даты досрочного перехода оспаривать результаты кадастровой стоимости необходимо по ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).
Обратите внимание! Для исправления ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости по Закону об оценочной деятельности, в том числе в связи с использованием недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости, применяется ст. 21 Закона о кадастровой оценке с учетом ряда особенностей (ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ).
- Каковы особенности переходного периода применения ст. ст. 22 и 22.1 Закона о кадастровой оценке
До 01.01.2026 установлен переходный период применения ст. ст. 22, 22.1 Закона о кадастровой оценке (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ).
В течение этого периода высший исполнительный орган госвласти субъекта РФ может принять решение о дате перехода к применению ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке для установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее — решение) (п. 1 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ).
В течение переходного периода до дня, указанного в решении (если решение не принято — до 01.01.2026), в субъекте РФ (п. 2 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ):
- не применяется ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке;
- отчет об оценке рыночной стоимости, прилагаемый к заявлению об оспаривании согласно ч. 9 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, составляется только в электронной форме.
С даты, указанной в решении, в субъекте РФ (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ):
- применяется ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в ЕГРН;
- не применяется ст. 22 Закона о кадастровой оценке;
- споры о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость, в соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности не рассматриваются.
С начала применения ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления можно оспорить в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с этим в суд можно заявить требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 15 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке). Такое требование не является самостоятельным — его можно заявить только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения (вопрос 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).
Кадастровая стоимость объекта недвижимости, устанавливаемая в размере его рыночной стоимости по правилам ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, определяется на дату, указанную в отчете об оценке (ч. 7 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке, вопрос 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2021)).
Если заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установленной по Закону о кадастровой оценке, поданы до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода (когда решение не принималось), они рассматриваются по ст. 22 Закона о кадастровой оценке (ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ).
Если вы хотите оспорить кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, чтобы установить рыночную стоимость, то вам могут помочь наши юристы из “Зайцев и партнеры”. Вы можете оставить заявку на нашем сайте или позвонить нам для получения устной консультации.