Как легализовать самовольную постройку

 

Узаконить самострой можно в судебном, а в ряде случаев — в административном внесудебном порядке. Одно из условий сохранения самовольной постройки — если она не угрожает жизни или здоровью граждан (или ее можно перестроить так, чтобы такой угрозы не было). Собственником самовольной постройки в случае ее успешной легализации сможет стать только обладатель законных прав на земельный участок под постройкой. Например, его собственник, а в некоторых случаях и арендатор, получивший государственный или муниципальный участок под строительство. Если же этот участок не предоставлялся вам ни на каких основаниях, то максимум, на что вы сможете рассчитывать при легализации постройки, это на компенсацию ваших расходов на ее возведение (в определенных пределах).

Оглавление:

1. Как легализовать самовольную постройку в административном (досудебном) порядке
2. Как признать право собственности на самовольную постройку через суд
3. Кто и как может зарегистрировать право собственности на самовольную постройку

Как легализовать самовольную постройку в административном (досудебном) порядке

Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен не через суд, а через органы местного самоуправления.

Вы можете принять меры по административной легализации по своей инициативе еще до завершения строительства, если у вас есть права на участок под постройкой. Например, обратиться за получением разрешения на строительство (когда оно нужно) или за изменением вида разрешенного использования вашего участка. Даже если вам откажут, принятие таких мер может учесть суд при рассмотрении иска о признании права собственности.

Если самострой уже возведен, его можно узаконить, если привести в соответствие с установленными требованиями на основания решения органа местного самоуправления, когда он вправе принять такое решение (п. п. 3, 4 ст. 222 ГК РФ). Решение принимается в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ.

Общая схема действий после получения решения органа местного самоуправления о сносе постройки или приведении в соответствие с установленными требованиями выглядит так:

• представить в орган местного самоуправления необходимую документацию;
• в установленный срок провести реконструкцию объекта;
• зарегистрировать право собственности на объект (но только если вы являетесь лицом, которое приобретает это право на самовольную постройку в соответствии с п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

1.1. В каких случаях орган местного самоуправления может принять решение относительно судьбы самостроя

В компетенции органа местного самоуправления принятие решений только в отношении построек, расположенных на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности (кроме случаев, когда сохранение постройки угрожает жизни или здоровью граждан) (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

По таким участкам орган местного самоуправления вправе принять решение о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, когда постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, в любом из следующих случаев (пп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ):

• вид разрешенного использования участка и режим этой зоны не допускает строить на нем такие объекты;
• в отношении самовольной постройки нет разрешения на строительство.

Решение принимается при условии, что границы зоны с особыми условиями использования территории и необходимость наличия разрешения на строительство установлены законодательством на дату начала строительства объекта.

Не получится узаконить самовольную постройку по решению органа местного самоуправления в следующих ситуациях:

• если у вас нет правоустанавливающих документов на участок под постройкой, которые были необходимы, когда вы начинали строительство. В этом и еще в ряде случаев орган местного самоуправления может принять только решение о сносе (без альтернативы).

Это решение можно обжаловать в суде. Но даже если постройку по итогам судебного разбирательства сохранят и дадут возможность привести в надлежащий вид, право собственности на нее по общему правилу сможет приобрести только собственник участка или обладатель ряда других прав на него. Построившее объект лицо вправе рассчитывать только на компенсацию расходов на постройку за минусом расходов собственника постройки на приведение ее в соответствие с установленными требованиями (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ);

• если местные власти в принципе не вправе принимать какие-либо решения в отношении постройки. Тогда решения принимаются судом в том числе по иску органа местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ, пп. 2 ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).

1.2. Как узнать о принятом органом местного самоуправления решении

Вам должны направить копию решения в течение семи дней со дня принятия. Ее направляют тому, кто осуществил самострой, а если об этом лице нет сведений, то правообладателю земельного участка, на котором возведена постройка (ч. 4 ст. 55.32 ГрК РФ).

Если орган местного самоуправления не установит ни того, кто осуществил самострой, ни владельца участка, то о принятом решении информация будет опубликована в порядке ч. 5 ст. 55.32 ГрК РФ. В частности, размещена на официальном сайте органа местного самоуправления, принявшего решение.

1.3. Когда и какие документы нужно представить в орган местного самоуправления для приведения постройки в соответствие с установленными требованиями

Вам будет назначен срок для исполнения решения (это от трех до шести месяцев) с учетом характера самой постройки (п. 4 ст. 222 ГК РФ). В этот срок необходимо представить в орган, принявший решение, утвержденную проектную документацию на реконструкцию постройки в целях приведения постройки в соответствие с установленными требованиями (пп. 3 ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ).

Представлять какие-либо еще документы, оформленные в ходе реконструкции или после ее завершения, в орган, принявший решение, закон не требует.

Проектная документация разрабатывается и утверждается в соответствии с правилами гл. 6 ГрК РФ. В частности, в ряде случаев в отношении нее может понадобиться провести экспертизу.

Проектная документация должна обеспечить соответствие объекта требованиям, указанным в п. 2 ст. 222 ГК РФ.

1.4. Как провести реконструкцию самовольной постройки

Вы должны реконструировать постройку в соответствии с утвержденной проектной документацией в срок, установленный решением органа местного самоуправления о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями (от трех до шести месяцев).

Обязанность сделать это лежит на том, кто ее построил, а если он неизвестен — на правообладателе земельного участка под ней. Или это делается за счет таких лиц (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ч. 6, 10 ст. 55.32 ГрК РФ).

Получение всех необходимых разрешений (на реконструкцию, на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию) осуществляется в порядке, установленном градостроительными нормами.

Учтите, если вы получите право собственности на постройку, которую возвели не вы, а иное лицо на вашем участке, придется возместить этому лицу расходы на постройку за вычетом расходов на приведение ее в соответствие с требованиями (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ).

2. Как признать право собственности на самовольную постройку через суд

В ряде случаев вы можете признать через суд право собственности на самовольную постройку. Для этого подготовьте и подайте иск в суд.

Вам потребуется доказать ряд обстоятельств, в частности, то, что ваш участок мог использоваться для строительства, постройка отвечает обязательным требованиям и не угрожает жизни и здоровью людей.

Если суд вынесет решение в вашу пользу, зарегистрируйте право собственности на постройку в установленном законом порядке.

2.1. В каких случаях можно требовать в суде признать право собственности на самовольную постройку

Вы можете подать иск о признании права собственности, если самовольная постройка создана на участке, который находится у вас в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Хотя в некоторых случаях собственником самовольной постройки может стать и арендатор земли, предоставленной для строительства (см. п. 20 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 16.11.2022).

Объект, на который можно требовать признать право, мог быть:

• построен;
• реконструирован. Если вы провели реконструкцию, например, самовольно пристроили дополнительные помещения, вам нужно подавать иск о признании права на объект в целом, а не на пристройку (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

Если вы выполнили перепланировку или переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект, требовать признания права собственности нельзя (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Если постройку на вашем участке осуществило третье лицо, вы также можете требовать признания на нее права собственности, но будете обязаны возместить ему расходы в размере, который определит суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

За вами не признают право собственности на самовольную постройку, если суд или орган местного самоуправления принял решение о ее сносе либо решение о сносе или приведении самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. п. 2, 3.1 ст. 222 ГК РФ).

Постройка, нарушающая установленные ограничения использования земельного участка, не является самовольной, если ее собственник не знал и не мог знать о таких ограничениях в отношении своего участка. Полагаем, в этом случае нет смысла требовать признания права собственности на самовольную постройку. Стоит, например, попробовать зарегистрировать право собственности на вновь создаваемую недвижимость (ст. 219, п. 1 ст. 222 ГК РФ).

2.2. Что нужно доказать для признания права собственности на самовольную постройку

Чтобы суд удовлетворил иск, вам нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:

• объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);
• самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 2 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 16.11.2022, п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Полагаем, что в ином случае суд может отклонить ваше требование;
• права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
• на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
• сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
• вы предпринимали меры к легализации самовольной постройки, в частности пытались получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 9 Обзора, утвержденного Президиумом ВС РФ 16.11.2022, п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Например, если вы при обращении в уполномоченный орган не представили необходимые документы, суд откажет в иске (п. 9 Обзора, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143).

Обратите внимание, что вам придется доказать эти обстоятельства, даже если ответчик признает иск (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

2.2.1. Как можно доказать необходимые обстоятельства

Чтобы подтвердить права на участок, закажите выписку из ЕГРН.

Для подтверждения ваших требований целесообразно заказать необходимые документы у специалистов. В частности, это могут быть техническое заключение о техническом и конструктивном состоянии объекта, заключение о соответствии объекта противопожарным нормам.

Кроме того, суд может назначить экспертизу, в том числе по вашему ходатайству (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

2.3. Как подготовить и подать иск о признании права собственности на самовольную постройку

Подайте иск в арбитражный суд по месту нахождения объекта (ч. 1 и 2 ст. 27, ч. 1 ст. 38 АПК РФ, п. 2 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22).

Однако, если спорный объект не используется и не будет использоваться для предпринимательской деятельности, подайте иск в суд общей юрисдикции. Наличие у вас статуса предпринимателя само по себе не является основанием для отказа в принятии иска таким судом (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014).

2.3.1. Как подготовить исковое заявление с приложениями

При составлении иска руководствуйтесь общими правилами составления исков в арбитражный суд или в суд общей юрисдикции в зависимости от того, в какой суд вы обращаетесь.

Ответчиком по данному иску является уполномоченный орган муниципального образования (либо города федерального значения), на территории которого находится самовольная постройка, если вы возвели ее на своем участке без необходимых разрешений. Если постройку на вашем участке создал застройщик и на ее создание были получены разрешения, подайте иск к нему (п. 25 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010).

В основной части иска четко сформулируйте требования и подтвердите все обстоятельства, которые позволяют легализовать самовольную постройку.

При составлении иска в арбитражный суд нужно обосновать ваши требования ссылками на нормативные правовые акты (п. 4 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). В Гражданском процессуальном кодексе РФ такое предписание отсутствует, но рекомендуем привести ссылки и при обращении в суд общей юрисдикции.

Приложите к иску документы, указанные в ст. 126 АПК РФ или ст. 132 ГПК РФ соответственно.

Если исковое заявление и приложения к нему не будут соответствовать обязательным требованиям, суд оставит иск без движения, что повлечет для вас ряд последствий. В некоторых случаях суд может вернуть иск. Например, если иск подписан не уполномоченным на это лицом (ч. 1 ст. 128, ч. 1 ст. 129 АПК РФ, ч. 1 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ГПК РФ).

2.3.2. Как направить иск в суд

Иск с приложениями вы можете направить в суд на бумажном носителе или в электронном виде (если в суде есть техническая возможность) по правилам того суда, который должен рассматривать ваши требования.

2.4. Какую госпошлину нужно уплатить по иску о признании права собственности на самовольную постройку

Для подачи иска в арбитражный суд нужно заплатить 6 000 руб. (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Если вы просите признать право собственности на несколько самовольных построек, то госпошлина уплачивается за каждую из них. Например, если вы подаете иск на три объекта, то должны заплатить 18 000 руб. (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46).

Для подачи иска в суд общей юрисдикции госпошлину нужно уплатить по правилам для имущественных требований, подлежащих оценке (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ). Например, оценку стоимости постройки можно заказать в БТИ.

Если вы уплатите госпошлину по иным правилам, суд оставит иск без движения (ч. 1 ст. 136 ГПК РФ). Если вы не доплатите необходимую сумму, он вернет ваш иск (ч. 3 ст. 136 ГПК РФ).

3. Кто и как может зарегистрировать право собственности на самовольную постройку

Право собственности на недвижимость, установленное решением суда или приобретенное после приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, регистрируют в соответствии с Законом о госрегистрации недвижимости. Обратиться за регистрацией права можете как вы самостоятельно, так и ваш представитель при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ч. 3 ст. 14, п. 1 ч. 1, ч. 4 ст. 15, ч. 1 ст. 58 Закона о госрегистрации недвижимости).

Если вы легализовали самовольную постройку в административном порядке, то можно действовать так же, как при регистрации прав на вновь созданный объект. Закон не содержит специальных правил регистрации прав для этого случая.

Если вы признали право через суд, то руководствуйтесь порядком регистрации права на основании решения суда.

Обратите внимание, что если проведена самовольная реконструкция недвижимости, которая была поставлена на кадастровый учет и права на нее изначально были зарегистрированы в ЕГРН, то повторно регистрировать на нее право собственности не нужно. В этом случае у недвижимости меняются лишь ее основные характеристики (основные сведения о недвижимости). Поэтому достаточно провести кадастровый учет изменений

Если у вас возникла необходимость легализовать самовольную постройку, наши юристы могут помочь вам в этом вопросе. Оставьте заявку на нашем сайте или свяжитесь с нами по телефону, и мы проконсультируем вас по данному вопросу.