Можно ли считать заключенным для сторон договора и для третьих лиц договор аренды земельного участка сроком на 10 лет с момента его подписания, если стороны его не регистрировали в Росреестре, но при этом договор исполняется надлежащим образом?
Да, для арендатора и арендодателя договор считается заключенным с момента подписания договора, при этом для третьих лиц — с момента государственной регистрации.
Согласно п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
При этом из п. 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165) следует, что сторона договора не может потребовать признания его незаключенным только из-за отсутствия регистрации.
Для сторон договора незарегистрированный договор аренды земельного участка считается заключенным. То есть если стороны заключили договор аренды земельного участка в установленной форме, подлежащий госрегистрации, но его не зарегистрировали, то для сторон этого договора момент заключения такого договора определяется по правилам п. 1 ст. 433 ГК РФ. Об этом указывается в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».
Таким образом, договор, в отношении которого отсутствует обязательная государственная регистрация, считается незаключенным только для третьих лиц. Соответственно, третьи лица не учитывают положения такого договора.
Как следует из п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Соответственно, договор считается заключенным для арендатора и арендодателя с момента подписания договора, так как земельный участок считается переданным с момента подписания договора, а для третьих лиц — с момента его государственной регистрации.
