Особенности сделок с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние
Покупая или продавая недвижимое имущество с участием детей и подростков, необходимо знать правила, установленные законодательством. Последствием их игнорирования может быть признание сделки недействительной.
Особый правовой статус несовершеннолетних обусловлен ограничением их дееспособности. Требования к сделкам, совершаемым несовершеннолетними, определяются исходя из их возраста. В частности, за несовершеннолетних младше 14 лет сделки с недвижимостью могут совершать от их имени только родители, усыновители или опекуны. При этом всю ответственность по таким сделкам несут взрослые. Совершенная малолетним сделка с недвижимостью является ничтожной, если она по требованию его родителей, усыновителей или опекуна не признана судом действительной как совершенная к выгоде малолетнего.
Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет значительно шире. Они могут совершать сделки с недвижимостью с письменного согласия своих родителей, усыновителей или попечителей.
Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. Однако сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя (если оно требуется), может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя. При этом подростки, в отличие от малолетних, самостоятельно несут ответственность по своим сделкам и ответственность за причиненный ими вред.
Также законодательством предусмотрены исключения, при которых подростки приобретают полную дееспособность и вправе совершать все сделки без согласия родителей, усыновителей или попечителей: во-первых, при вступлении в брак; во-вторых, несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.
«Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным производится по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия — по решению суда».
Законодательством предусмотрены дополнительные ограничения в случае распоряжения имуществом несовершеннолетних: опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
«Такие сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от возраста несовершеннолетнего. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность». Также обратите внимание на то, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи ему имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование. Также они не могут представлять подопечного при заключении сделок между ним и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
