Как исправить ошибку при наложении границ земельных участков

 

Наложение участков означает пересечение границ смежных участков. Это происходит в результате ошибок, которые допускаются при межевании участка или его кадастровом учете. Порядок исправления ошибки зависит от ее вида: техническая или реестровая. Техническая ошибка исправляется просто: надо подать заявление в Росреестр. Исправить реестровую ошибку сложнее, дольше и затратнее. Нужно подготовить межевой план и обратиться в Росреестр с заявлением о кадастровом учете в связи с изменением описания границ участка. Если договориться с собственником смежного участка невозможно, обратитесь в суд. Реестровая ошибка может быть исправлена и без вашего участия при проведении комплексных кадастровых работ или при ее выявлении органом регистрации прав самостоятельно.

 

Оглавление:

1. Какие ошибки приводят к наложению земельных участков
2. Как исправить техническую ошибку при наложении земельных участков
3. Как исправить реестровую ошибку при наложении земельных участков
4. Как узнать, что ошибка исправлена

 

1. Какие ошибки приводят к наложению земельных участков

Важно выяснить, какая ошибка повлекла наложение участков. От этого будет зависеть порядок ее исправления.

Ошибки подразделяются на два вида:

• технические. Это описки, опечатки, грамматические, арифметические или другие подобные ошибки, которые допущены органом регистрации прав. В результате такой ошибки сведения о земельном участке в ЕГРН не соответствуют данным в документах, на основании которых в реестр вносились сведения (ч. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, в межевом плане указаны одни координаты характерных точек границ, а в реестре другие;
• реестровые. Это ошибки, которые перенесены в ЕГРН из документов, которые были представлены в орган регистрации прав (ч. 3 ст. 61 названного Закона):

— из межевого плана или карты-плана территории. Эти ошибки допущены кадастровым инженером;

— из иных документов, которые поступили в том числе в порядке межведомственного взаимодействия. Такие ошибки допущены лицами и органами, которые составили указанные документы.

Чтобы узнать, какая ошибка допущена, нужно сравнить сведения о земельном участке в выписке из ЕГРН и, например, межевом плане. Если они отличаются, то вам нужно исправить техническую ошибку. Если сведения идентичны, то это означает, что ошибка допущена в документах, то есть исправлять нужно реестровую ошибку.

 

2. Как исправить техническую ошибку при наложении земельных участков

За исправлением такой ошибки может обратиться как собственник участка, так и любое заинтересованное лицо (ч. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости). Например, собственник смежного участка, которому для проведения межевания своего участка нужны верные сведения о соседнем участке.

Для исправления технической ошибки нужно:

• оформить заявление (ч. 1 ст. 61 названного Закона). При личной подаче его может оформить специалист, принимающий документы (п. 6 Требований, приведенных в Приложении N 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310).

Заявление составляется по форме, приведенной в Приложении N 2 к названному Приказу. Подробный порядок заполнения каждого реквизита (графы) заявления содержится в указанных Требованиях.

Обратите внимание на заполнение реквизита 3.2. В нем в зависимости от того, в каком из реестров допущена ошибка, знаком «V» следует отметить «в сведениях кадастра недвижимости» (строка 3.2.1) или «в сведениях реестра границ» (строка 3.2.3) и заполнить соответствующие графы, в том числе отразить сведения с допущенной ошибкой и правильные данные. При заполнении строк 3.2.1, 3.2.3 реквизит 3.1 не заполняется (п. 3 указанных Требований);

• подать заявление. Оно представляется в том же порядке, что и для госрегистрации прав на недвижимость. Рекомендуем уточнить в органе регистрации прав возможность подать документы через нотариуса в соответствии с ч. 1.5 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости. Дело в том, что из данной нормы прямо не следует возможность подачи таким способом заявления об исправлении технической ошибки.

Отметим, что данная ошибка также может быть исправлена при ее обнаружении органом регистрации прав или по решению суда (ч. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости).

 

3. Как исправить реестровую ошибку при наложении земельных участков

Госрегистратор исправляет такую ошибку, если поступят документы, которые свидетельствуют о ее наличии и содержат сведения, необходимые для ее исправления, либо решение суда, вступившее в законную силу (документы, обеспечивающие его исполнение). В первом случае документы могут быть получены в порядке межведомственного взаимодействия (ч. 3 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости).

Ошибка может быть исправлена как по вашему заявлению, так и без вашего участия, если она исправлена при проведении комплексных кадастровых работ или самостоятельно выявлена органом регистрации прав.

 

3.1. Как вы сами можете исправить реестровую ошибку

Для исправления реестровой ошибки вам нужно обратиться к кадастровому инженеру — ИП или в организацию, в которой есть такие специалисты, и заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ. Если кадастровый инженер, работающий у юрлица по трудовому договору, будет выполнять работы для нужд последнего, с ним не нужно заключать договор подряда (ч. 1, 1.1 ст. 35 Закона о кадастровой деятельности).

Кадастровый инженер составит межевой план. В нем будет указано, что он подготовлен в связи с исправлением ошибки. Инженер оформит акт согласования границ земельного участка на бумажном носителе на обороте графической части межевого плана (ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 40 Закона о кадастровой деятельности, п. п. 30, 83 Требований, утвержденных Приказом Росреестра от 14.12.2021 N П/0592).

Затем подайте в Росреестр заявление о кадастровом учете в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка. Приложите к нему новый межевой план. Заявление об исправлении ошибки в данном случае не подается. Она будет исправлена путем уточнения границ участка (п. 7 ч. 2 ст. 14, ч. 1, 2.1 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости).

Документы подаются в Росреестр в том же порядке, что и для госрегистрации прав. Рекомендуем уточнить в органе регистрации прав возможность подать документы через нотариуса в соответствии с ч. 1.5 ст. 18 Закона о госрегистрации недвижимости. Дело в том, что из данной нормы прямо не следует возможность подачи таким способом документов для кадастрового учета.

Если исправить ошибку указанным способом невозможно (например, вам не удалось договориться с собственником смежного участка), обратитесь в суд с иском об исправлении реестровой ошибки.

3.2. Как исправляется реестровая ошибка без вашего участия

Исправление такой ошибки без вашего участия возможно в следующих случаях:

• при проведении комплексных кадастровых работ. В результате проведения данных работ в том числе исправляются реестровые ошибки в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельных участков (п. 5 ч. 2 ст. 42.1 Закона о кадастровой деятельности).

На основании заявления уполномоченного органа и утвержденной им карты-плана территории, которая составляется по итогам проведения комплексных кадастровых работ, в ЕГРН уточняются сведения о земельных участках (ч. 3 ст. 19, ч. 3 ст. 43 Закона о госрегистрации недвижимости, ст. 42.4 Закона о кадастровой деятельности);если ошибку орган регистрации прав выявил самостоятельно. В этом случае он принимает решение о необходимости ее устранить и направляет его заинтересованным лицам (органам) не позднее следующего рабочего дня. В решении будет указана суть ошибки и в чем состоит необходимость ее исправления (ч. 6 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости).

При получении такого решения оцените, нужно ли исправлять ошибку вам, так как это может повлечь дополнительные расходы. Если вы решили ее исправить, то необходимо обратиться к кадастровому инженеру и после этого в Росреестр.

Если вы не подадите необходимые для исправления ошибки документы (заявление о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости и межевого плана), то по истечении трех месяцев с даты направления решения орган регистрации прав внесет изменения в ЕГРН без согласия правообладателя земельного участка. Это будет возможно, если у него есть необходимые для этого документы, материалы и соблюдены условия, установленные ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости. До истечения указанного срока вы можете обратиться в орган регистрации с заявлением о продлении срока, но не более чем на три месяца (ч. 7 ст. 61 названного Закона).

Изменения могут быть внесены в том случае, если после этого площадь земельного участка не будет отличаться от его площади, указанной в ЕГРН, более чем на пять процентов (ч. 7 ст. 61 указанного Закона).

При исправлении реестровых ошибок Росреестр также вносит в ЕГРН сведения о местоположении границ (координатах характерных точек границ) и площади смежных и (или) несмежных земельных участков (ч. 7.1 ст. 61 указанного Закона).

Внесение в ЕГРН сведений о местоположении границ и площади земельного участка, местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на участке, установленных органом регистрации прав (в том числе в результате исправления реестровых ошибок), не препятствует государственному кадастровому учету соответствующего объекта недвижимости на основании документов, представленных собственником после внесения сведений о местоположении границ участка, местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства (ч. 7.2 ст. 61 названного Закона).

Следует отметить, что на практике при внесении таких изменений в ЕГРН возникают сложности. Так, в реестр должны вноситься новые координаты характерных точек границ земельного участка, которые могут быть неизвестны. В то же время у Росреестра не всегда есть возможность их установить, так как порядка их самостоятельного определения для регистрирующих органов не установлено.

 

4. Как узнать, что ошибка исправлена

Орган регистрации прав исправит:

• техническую ошибку — в течение трех рабочих дней со дня получения заявления или решения суда либо ее обнаружения (ч. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости);
• реестровую ошибку — в течение пяти рабочих дней со дня поступления документов, свидетельствующих о ее наличии и содержащих верные сведения, либо решения суда, вступившего в законную силу (ч. 3 ст. 61 названного Закона).

Уведомление об исправлении ошибки направляется правообладателю (правообладателям) в следующие сроки (ч. 1, 5, 8 ст. 61 указанного Закона):

• в течение трех рабочих дней после исправления ошибки;
• в течение пяти рабочих дней, если Росреестр исправлял реестровую ошибку самостоятельно.

Уведомление направляется (выдается) следующими способами (п. п. 2, 3 Порядка, приведенного в Приложении N 3 к Приказу Росреестра от 26.11.2021 N П/0550):

• по электронной почте. На адрес, который указан в заявлении (если подавалось заявление) и (или) содержится в ЕГРН (в том числе если ошибка исправлена без заявления), направляется ссылка на электронный документ, размещенный на сайте органа регистрации прав, или электронный документ;
• через Единый портал госуслуг или сайт органа регистрации прав с использованием ФГИС ЕСИА — в форме электронного документа;
• через МФЦ — в бумажном виде (если заявление подавалось в бумажном виде лично в МФЦ). Получить уведомление можно лично, обратившись в МФЦ по месту подачи заявления, или с помощью курьерской доставки МФЦ по адресу, указанному в заявлении.

Если вам отказано в исправлении технической ошибки, не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения срока ее исправления, вам направят уведомление об отказе, указав причины. Его можно обжаловать в суде (ч. 1 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости).