Как определить цену по договору строительного подряда
| Общие правила те же, что и для обычных подрядных работ: цена может быть твердой или приблизительной, а в договоре может быть указана конкретная сумма или порядок ее определения. Чаще всего цену в строительном подряде определяют с помощью сметы, так как по этому договору может выполняться большой объем разнообразных работ. Смета позволяет расписать их в отдельном документе, указать стоимость и объем, а также стоимость материалов и оборудования. В ряде случаев закон требует составления сметы. Например, в случае проведения капитального ремонта зданий, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации (ч. 12.2 ст. 48 ГрК РФ). |
- Является ли цена существенным условием договора строительного подряда
Однозначно на этот вопрос ответить нельзя.
Дело в том, что в нормах Гражданского кодекса РФ о строительном подряде нет правил о цене, а в общей норме п. 1 ст. 709 ГК РФ о цене работы в договоре подряда сказано, что если цена в договоре не указана, то она должна быть определена в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ, то есть по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные работы. Значит, можно прийти к выводу, что условие о цене восполнимо, оно не существенное и его отсутствие не влечет незаключенности договора.
Вместе с тем в судебной практике встречается позиция о том, что цена в договоре строительного подряда — это существенное условие (Определение ВС РФ от 23.12.2015 N 308-ЭС15-17278).
В этой связи рекомендуем при заключении договора уделить внимание условию о цене и согласовать ее, чтобы снизить риски оспаривания договора по незаключенности.
Учтите также, что если одна из сторон заявляет о том, что цену нужно согласовать, тогда условие о цене будет существенным в силу п. 1 ст. 432 ГК РФ.
- Что входит в цену
По умолчанию цена включает не только вознаграждение подрядчика, но и все его издержки (п. 2 ст. 702, п. 2 ст. 709 ГК РФ). К ним могут относиться: расходы на приобретение и перевозку материалов, оборудования, вывоз строительного мусора и отходов, страхование рисков по договору, охрану, затраты на оплату труда рабочих и др.
Сориентироваться в том, как формируется цена по договору подряда, можно с помощью Методики определения сметной стоимости строительства. Ее положения применяются, в частности, при определении сметной стоимости строительства объектов капитального строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. Но вы также вправе ее применять, если определите это в договоре (ч. 1, 3 ст. 8.3 ГрК РФ, п. 3 Методики определения сметной стоимости строительства).
Так, в стоимость строительно-монтажных работ включаются (п. 6 Методики определения сметной стоимости строительства):
- прямые затраты. В них учитываются, в частности, сметная стоимость материалов, изделий, конструкций, средства на оплату труда рабочих, стоимость эксплуатации машин и механизмов, оплата труда рабочих, управляющих машинами;
- общепроизводственные и общехозяйственные расходы (накладные расходы) (пп. «д» п. 18 Методики определения сметной стоимости строительства). Это могут быть административно-хозяйственные расходы (оплата труда, нотариальное оформление документов, закупка канцелярии, страхование и др.), расходы на обслуживание работников строительства (обучение, оценка квалификации, медицинское обеспечение и др.), расходы на организацию работ на строительных площадках (ремонт инструментов, сторожевая охрана, геодезические работы и др.), прочие расходы (реклама, сертификация, налоги и сборы и др.) (п. п. 11 — 14 Методики по разработке и применению нормативов накладных расходов, утвержденной Приказом Минстроя России от 21.12.2020 N 812/пр);
- сметная прибыль. В частности, это могут быть не относимые на себестоимость строительства расходы подрядчика на модернизацию производства, стимулирование работников (п. п. 2, 7 Методики по разработке и применению нормативов сметной прибыли при определении сметной стоимости строительства);
- иные виды затрат для строительно-монтажных работ, относимые в сметной документации на их стоимость.
- Как составить смету
Ее можно составить в виде отдельного документа и приложить к договору строительного подряда или включить в его текст.
Состав и содержание сметы может варьироваться в зависимости от вида и объема работ.
Например, по Методике определения сметной стоимости строительства выделяется несколько видов смет (сметных расчетов). Так, сметы могут быть объектные, локальные и на отдельные виды затрат. Локальная смета разрабатывается, например, на конструктивные решения. А смета для отдельных видов затрат включает стоимость затрат, которые не учтены в том числе сметными нормативами, единичными расценками (п. п. 25, 36, 38 Методики определения сметной стоимости строительства).
Для составления сметы можно разработать свою форму, каких-либо указаний на этот счет в Гражданском кодексе РФ нет. А можно использовать образцы, которые приведены в Приложениях N N 2 — 7 к Методике определения сметной стоимости строительства. Данные для заполнения сметы можно взять, например, из технической документации (п. п. 26, 35 указанной Методики).
- Способы установления цены
Вы можете указать конкретную сумму либо описать, как ее определить (п. 2 ст. 702, п. 1 ст. 709 ГК РФ). Причем предусмотреть порядок определения можно не только для всей цены (сметы), но и для ее составной части. Например, в договоре может быть установлено, что часть цены определяется твердой суммой, а часть зависит от текущего индекса стоимостного показателя (п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51).
| Примеры условия «Стоимость работ по договору составляет 25 000 000 (двадцать пять миллионов) руб., в том числе НДС». «Стоимость работ по первому этапу составляет 1 000 000 (один миллион) руб., по остальным этапам определяется по каждому отдельно путем подписания дополнительного соглашения и с учетом ежеквартального изменения индексов изменения сметной стоимости». «Цена работ составляет 100 000 (сто тысяч) руб. за 1 кв. м реконструкции объекта. Площадь объекта, подлежащего реконструкции, — 300 кв. м. Общая стоимость работ составляет 30 000 000 (тридцать миллионов) руб.». |
- Твердая или приблизительная цена работы
Если в договоре не будет указано иное, цена (смета) считается твердой. Это означает, что по общему правилу подрядчик не может требовать увеличить ее, а заказчик — уменьшить, даже если при заключении договора невозможно было предусмотреть полный объем работ или необходимых для этого расходов (п. 2 ст. 702, п. п. 4, 6 ст. 709 ГК РФ).
| Пример условия Стоимость строительных работ, выполняемых по договору, составляет 5 000 000 (пять миллионов) руб., в том числе НДС. Цена является твердой и не подлежит изменению, включает в себя компенсацию всех издержек подрядчика и его вознаграждение. |
Если заранее определить полный объем работ или размер расходов затруднительно (например, когда выполняются работы, разные по сложности, характеру, технологии, в зависимости от природных условий, места их производства, новизны — до окончания всех работ на объекте с точностью просчитать цену не всегда возможно), можно согласовать приблизительную цену и установить допустимые пределы ее отклонений.
| Пример условия Общая стоимость строительно-монтажных работ, выполняемых по договору, является приблизительной и не должна превышать 10 000 000 (десять миллионов) руб., в том числе НДС. Окончательная стоимость работ определяется по фактически выполненным объемам работ, подтвержденным актами о приемке выполненных работ по форме КС-2 и справками стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3. |
