Как выкупить государственный или муниципальный земельный участок под зданием или сооружением

 

Вы можете выкупить публичную землю под вашим зданием и сооружением. Если ваш участок не образован и нужно уточнить его границы, наймите кадастрового инженера. Его можно найти через сайт Росреестра, на котором вы также можете узнать о репутации каждого инженера. Он сделает вам межевой план. С ним вы поставите участок на кадастровый учет. Если участок образован и уточнять границы не нужно, сразу подавайте заявление о выкупе. Обратите внимание: если совладельцев несколько, не дайте кому-то из них подать заявление на аренду, иначе ее придется подписать всем. После рассмотрения заявления вам пришлют договор купли-продажи. Проверьте цену. Если она выше предельной, направьте продавцу протокол разногласий. С подписанным договором зарегистрируйте ваше право собственности.

 

Оглавление:

1. Кто вправе выкупить земельный участок под зданием или сооружением
2. Как подготовить схему расположения участка, если он не образован
3. Как согласовать предоставление участка, если он не образован
4. Как заказать кадастровые работы для участков, которые не образованы
5. Как поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности
6. Как подать заявление о выкупе земельного участка
7. По каким основаниям могут отказать в выкупе земельного участка под зданием или сооружением
8. Как заключить договор купли-продажи публичного земельного участка под зданием или сооружением
9. Как зарегистрировать переход права собственности на выкупленный земельный участок

 

1. Кто вправе выкупить земельный участок под зданием или сооружением

Право выкупа государственных и муниципальных земельных участков есть у собственников зданий или сооружений на таких участках (п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Нельзя выкупить участок, если:

• вы иностранец или иностранная компания, а участок находится на приграничной территории или в границах морского порта (п. 3 ст. 15 ЗК РФ, ч. 2 ст. 28 Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ);
• некоторые здания (сооружения) или помещения в здании на этом участке находятся в государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 39.20 ЗК РФ, Постановления Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 4995/13 по делу N А51-15719/2011, от 18.09.2012 N 3333/12 по делу N А11-4231/2011);
• участок изъят из оборота или ограничен в обороте (п. 2 ст. 15, п. 2 ст. 27 ЗК РФ);
• здание или сооружение стоит на участке общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ);
• участок находится в береговой полосе или на самом участке общего пользования расположен пруд либо карьер в границах территории общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ).

В этих случаях арендуйте землю (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ).

Если ваша собственность на здание не зарегистрирована, рекомендуем сделать это.

Регистрация необязательна для наследства и собственности, которая возникла до 31.01.1998 (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, ст. 69 Закона о регистрации недвижимости). Однако и в этих случаях зарегистрированное право вызывает меньше сомнений у должностных лиц, ответственных за выкуп земельных участков.

 

2. Как подготовить схему расположения участка, если он не образован

Подготовьте схему расположения участка, если участок не образован и для территории не утвержден проект межевания (п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ). Для этого обратитесь к кадастровому инженеру либо воспользуйтесь платным сервисом на сайте Росреестра.

3. Как согласовать предоставление участка, если он не образован

Подайте заявление о предварительном согласовании в уполномоченный орган. Сделать это можно в самом органе, по почте, через портал государственных (муниципальных) услуг либо по электронной почте (пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 39.14 ЗК РФ).

Если вы подаете заявление в форме электронного документа через Интернет, используйте Порядок, установленный Приказом Минэкономразвития России от 14.01.2015 N 7.

В заявлении всегда указывайте сведения, перечисленные в п. 1 ст. 39.15 ЗК РФ. При этом цель использования участка опишите так: «размещение индивидуального жилого дома» или «размещение административного здания» и т.д. В качестве основания выкупа сошлитесь на пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Реквизиты решения об утверждении проекта межевания спросите в местной администрации или поищите на ее сайте.

Приложите к заявлению (п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ, Перечень, утвержденный Приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321):

• правоустанавливающий документ на здание, сооружение или помещение, если право собственности не зарегистрировано. Обратите внимание, что без регистрации действительно только право, возникшее по наследству или до 31.01.1998 (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, ст. 69 Закона о регистрации недвижимости);
• правоустанавливающие документы на участок, если у вас есть какое-то право на него и оно не зарегистрировано. Например, это может быть договор аренды сроком до года;
• схему расположения участка, если не утвержден проект межевания территории;
• документ о полномочиях представителя (доверенность, приказ о назначении директора);
• заверенные переводы документов о регистрации иностранного юридического лица, если вы такое лицо.

Также вы можете представить дополнительные документы, например выписку из ЕГРН на здание, сооружение или помещение.

При отсутствии таких документов уполномоченный орган запросит их посредством межведомственного взаимодействия.

Заявление без обязательных сведений или приложений уполномоченный орган вернет без рассмотрения (п. 3 ст. 39.15 ЗК РФ). Возврат не лишает вас права обратиться за предварительным согласованием повторно. На это указывает судебная практика.

Уполномоченный орган должен принять и направить вам решение о предварительном согласовании или об отказе в течение 20 дней со дня, когда поступило заявление. Решение о предварительном согласовании будет действительным в течение двух лет с даты принятия (п. п. 7, 14 ст. 39.15 ЗК РФ).

 

4. Как заказать кадастровые работы для участков, которые не образованы

Рекомендуем искать кадастрового инженера через реестр кадастровых инженеров. Там вы сможете узнать, какие кадастровые инженеры есть в вашем городе или районе и сколько на счету каждого из них ошибок и отказов в учете.

Заключите договор подряда с организацией, где работает этот инженер, а если он работает как ИП — с ним самим (ст. 32, ч. 1 ст. 33, ч. 1 ст. 35, ч. 1 ст. 36 Закона о кадастровой деятельности).

Вам не нужно составлять такой договор: у кадастровых инженеров они готовые.

По умолчанию кадастровый инженер составляет межевой план в электронной форме, заверяет его своей усиленной квалифицированной электронной подписью и выдает на носителе (на практике — CD-диске). Он выдаст и бумажный план (если вы предусмотрите это в договоре), заверив его своей подписью и печатью. Впрочем, для кадастрового учета бумажный носитель не нужен (ч. 3, 4 ст. 20, ч. 4 ст. 21, ч. 12 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости).

Рекомендуем указать в договоре обязанность инженера поместить межевой план в электронное хранилище. Тогда можно будет не представлять его на носителе при кадастровом учете, а просто указать его идентифицирующий номер в заявлении.

 

5. Как поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности

Кадастровый учет нужен всегда, когда участок не образован или его границы не уточнены, а регистрация — только если право собственности на участок разграничено, то есть установлено, в чьей именно собственности (области, района и т.д.) он находится (пп. 5 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Срок, когда вы можете поставить участок на учет и зарегистрировать право собственности на него, — два года с даты принятия решения о предварительном согласовании. Если он будет нарушен, предварительное согласование придется проходить заново (п. 14 ст. 39.15 ЗК РФ).

Подать заявление о кадастровом учете и регистрации права публичной собственности вы можете в МФЦ или орган регистрации прав (см. форму).

Это одно заявление. При личном обращении его распечатают при вас. Также заявление можно подать через Интернет.

Вместе с заявлением предъявите следующие документы (ст. 18 Закона о регистрации недвижимости):

• межевой план. Файл на носителе либо номер в электронном хранилище вам предоставит кадастровый инженер (ч. 12 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости);
• правоустанавливающий документ на земельный участок. Он нужен только при регистрации права собственности. Возьмите его в уполномоченном органе;
• решение о предварительном согласовании, в котором прописано ваше право подавать заявления на кадастровый учет и регистрацию (пп. 12 п. 9 ст. 39.15 ЗК РФ);
• документ о полномочиях представителя юрлица (доверенность, документ о назначении директора и т.д.);
• паспорт представителя.

Сроки решения по кадастровому учету и регистрации права собственности следующие (ч. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости):

• пять рабочих дней, если вы подали заявление на кадастровый учет прямо в орган регистрации прав, семь рабочих дней, если в МФЦ;
• 10 рабочих дней, если вы подали заявление на кадастровый учет и регистрацию собственности в орган регистрации прав, и 12 рабочих дней, если в МФЦ.

Если государственный регистратор найдет обстоятельства, мешающие провести кадастровый учет или регистрацию, то он приостановит процесс. Вас уведомят об этом. В уведомлении будет указан срок, в который можно исправить ошибки. Как правило, это три месяца (ч. 2 ст. 26, п. 2 ч. 4 ст. 29 Закона о регистрации недвижимости).

 

6. Как подать заявление о выкупе земельного участка

Подайте в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка (пп. 6 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Порядок подачи заявления для земельных участков, находящихся в федеральной собственности, регламентирован Административным регламентом (утв. Приказом Росимущества от 11.09.2020 N 261). При обращении в уполномоченный орган используйте рекомендуемый образец заявления, приведенный в приложении N 1 к Административному регламенту. Для региональных, муниципальных участков, а также участков с неразграниченной публичной собственностью формы заявлений могут быть утверждены органами субъектов РФ и местного самоуправления.

В заявлении о предоставлении земельного участка в собственность за плату отразите сведения, перечисленные в п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ (п. 2.8 Административного регламента). Основанием предоставления укажите пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Реквизиты решения об утверждении проекта межевания узнайте в местной администрации или на ее сайте.

 

Пример формулировки цели использования в заявлении о предоставлении земельного участка в собственность Прошу предоставить земельный участок для целей размещения объекта капстроительства (здания) в целях предпринимательства.

 

Приложите к заявлению следующие документы (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ, Перечень, утвержденный Приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321, пп. 5 п. 2.8, п. 2.13 Административного регламента):

• правоустанавливающий документ на здание, сооружение или помещение, если право собственности не зарегистрировано. Обратите внимание, что без регистрации действительно только право, возникшее по наследству или до 31.01.1998 (п. 4 ст. 1152 ГК РФ, ст. 69 Закона о регистрации недвижимости);
• правоустанавливающие документы на участок, если у вас есть какое-то право на него и оно не зарегистрировано. Это может быть, например, договор аренды сроком до года;
• выписку из ЕГРН на участок;
• выписку из ЕГРН на здание, сооружение или помещение;
• выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП;
• документ о полномочиях представителя (доверенность, приказ о назначении директора);
• заверенные переводы документов о регистрации иностранного юридического лица, если вы такое лицо.

Если документы из указанного списка предоставлялись ранее для предварительного согласования, повторно их подавать необязательно (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ, пп. 5 п. 2.8 Административного регламента).

Также вы не обязаны подавать документы, которые уполномоченный орган может запросить в госорганах и органах местного самоуправления и подведомственных им организациях, если эти документы находятся в их распоряжении по законодательству (пп. 1 п. 2 ст. 39.15, п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ, п. 2.13.1 Административного регламента).

Если вас несколько сособственников здания, помещений в нем или сооружения, то обращайтесь в уполномоченный орган совместно (одно общее заявление). Если один из вас подаст заявление об аренде, то договор аренды вышлют всем (п. п. 5, 6 ст. 39.20 ЗК РФ). В этом случае у вас есть 30 дней, чтобы либо убедить совладельца выкупить участок вместе, либо подписать договор аренды.

Если вы не укажете в заявлении обязательные сведения или не приложите нужные документы, то его вернут (п. п. 2, 3 ст. 39.17 ЗК РФ). Также их не примут, например, если не установлена ваша личность: вы не предъявили документ, удостоверяющий ее, или предъявили такой документ с истекшим сроком действия (п. 2.15 Административного регламента).

Заполните заявление в электронном виде или от руки разборчиво (печатными буквами) чернилами черного или синего цвета (п. 2.9 Административного регламента).

Вы можете подать его лично либо через своих представителей в Росимущество и его территориальные органы (п. 2.10 Административного регламента):

• посредством личного обращения;
• в письменном виде по почте (с описью вложения и с уведомлением о вручении);
• в форме электронного документа, подписанного вашей усиленной квалифицированной электронной подписью или вашего представителя;
• посредством личного обращения через МФЦ. При этом вы или ваш представитель должны предъявить документ, удостоверяющий личность, а представитель также — документ, подтверждающий полномочия. Учтите: заявление в МФЦ нужно подписать в присутствии специалиста МФЦ (п. 2.11 Административного регламента).

В течение 20 дней со дня, когда поступило заявление, уполномоченный орган направит вам либо договор купли-продажи в трех экземплярах, либо решение об отказе в предоставлении участка. В решении должны быть указаны все основания для отказа (пп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ, п. п. 2.5, 2.6 Административного регламента). Предоставление госуслуги не приостанавливают (п. 2.17 Административного регламента).

 

7. По каким основаниям могут отказать в выкупе земельного участка под зданием или сооружением

В законодательстве установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в выкупе таких участков. Например, в предоставлении участка откажут, если (ст. 39.16 ЗК РФ, п. п. 2.16, 2.16.1 Административного регламента):

• с заявлением о предоставлении участка обратилось лицо, которое не имеет права приобретать его в таком порядке;
• границы участка требуют уточнения по Закону о госрегистрации недвижимости;
• не определен вид разрешенного использования участка.

 

Можно ли обжаловать (оспорить) отказ в выкупе земельного участка под зданием или сооружением Отказ уполномоченного органа можно обжаловать (оспорить) в суде (п. 1 ст. 64 ЗК РФ). Можно обратиться в суд в порядке гл. 24 АПК РФ, если такой отказ затрагивает ваши права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 197 АПК РФ). В ином случае обращайтесь с таким требованием в порядке гл. 22 КАС РФ (ч. 1, 6 ст. 218 КАС РФ). Порядок обращения в суд по оспариванию отказов уполномоченных органов в отношении земельных участков общий. В частности, порядок обжалования отказа в выкупе участка под зданием или сооружением аналогичен порядку обжалования отказа в перераспределении участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и участков, находящихся в частной собственности. В отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, когда порядок подачи заявления регламентирован Административным регламентом, заявитель вправе подать жалобу в досудебном порядке (п. 5.2 Административного регламента). Жалобу на решение должностного лица территориального органа Росимущества можно представить на имя его руководителя. Жалоба на решение такого руководителя может быть подана в Росимущество. Информацию о порядке подачи и рассмотрения жалобы можно получить, например, на портале госуслуг. Жалоба рассматривается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.08.2012 N 840 (п. п. 5.3, 5.4, 5.6, 5.7 Административного регламента).

 

8. Как заключить договор купли-продажи публичного земельного участка под зданием или сооружением

Подпишите и верните договор в течение 30 дней со дня, когда вы его получили (п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ).

Учтите, что нельзя включать в договор следующие условия (п. 2 ст. 37 ЗК РФ):

• право продавца выкупить участок обратно по собственному желанию;
• ограничения вашей возможности распоряжаться участком в дальнейшем;
• ограничения ответственности продавца в случае, если третьи лица предъявят права на участок.

Если продавец включил такие условия в проект договора, потребуйте исключить их. Однако, даже если они останутся, вы имеете право не соблюдать их — они считаются недействительными.

 

8.1. Как определяется выкупная стоимость государственного или муниципального земельного участка под зданием или сооружением

Если вы выкупаете земельный участок, который находится в федеральной собственности, то выкупная цена будет определяться согласно Правилам определения цены земельного участка, утв. Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 N 279 (пп. 1 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ).

Цены региональных участков или участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяются в порядке, который устанавливают органы государственной власти субъектов РФ. А цены участков в муниципальной собственности определяются в порядке, устанавливаемом органами местного самоуправления (пп. 2, 3 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ).

Размер выкупной цены участка при любом порядке определения не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены участка, если он установлен федеральным законом (п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ). По общему правилу цена участка определяется исходя из его кадастровой стоимости, действующей на дату подачи в уполномоченный орган заявления о выкупе (ч. 3 ст. 18 Закона о кадастровой оценке).

Вместе с тем выкупная цена может зависеть от различных факторов, в частности от того, для каких целей предоставлялся земельный участок, кто выкупает участок, к какой категории земель участок относится и где он расположен. Например, для некоторых федеральных земельных участков действуют следующие льготные цены (п. п. 3, 4 Правил определения цены земельного участка, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2015 N 279):

• 60% кадастровой стоимости, если организация выкупает участок под объектом федерального или регионального значения;
• 2,5% кадастровой стоимости, если право собственности на здание возникло, когда участок был ограничен в обороте (но не позже 01.07.2012), а потом ограничения сняли.

Выкупная цена указывается в проекте договора купли-продажи, который выдает или направляет заявителю уполномоченный орган (п. 1 ст. 555 ГК РФ, п. 6 ст. 39.17 ЗК РФ). Если цена превышает установленные пределы, верните подписанный договор с протоколом разногласий, в котором укажите правильную цену. Если продавец в течение 30 дней не подпишет протокол разногласий, обращайтесь в суд с требованием признать договор заключенным по вашей цене (ст. 445 ГК РФ).

9. Как зарегистрировать переход права собственности на выкупленный земельный участок

Уплатите пошлину. Ее размер установлен в ст. 333.33 НК РФ.

Соберите подлинники следующих документов (ч. 3 ст. 21 Закона о регистрации недвижимости):

• документы, подтверждающие полномочия представителя (ч. 9 ст. 18, 4 ст. 15 Закона о регистрации недвижимости);
• договор купли-продажи;
• паспорт представителя;
• документ об уплате пошлины;
• решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка.

Последние два документа необязательны, но мы рекомендуем представить их.

Подлинники с отметкой о сканировании возвратят после завершения необходимых процедур (ч. 3 ст. 21 Закона о регистрации недвижимости).

Подайте эти документы совместно с представителем уполномоченного органа в ближайшие МФЦ или в орган регистрации прав.

Можно также подать документы в электронной форме (п. 2 ч. 1 ст. 18 Закона о регистрации недвижимости).

Срок регистрации (ст. 16 Закона о регистрации недвижимости):

• семь рабочих дней, если вы подадите документы в орган регистрации прав;
• девять рабочих дней, если обратитесь в МФЦ.

 

Как оформить муниципальный земельный участок в собственность Оформление в собственность муниципального земельного участка производится в том же порядке, что и оформление иных публичных земельных участков. При этом необходимо учитывать, в частности, что формы заявлений о выкупе муниципальных участков, а также участков с неразграниченной публичной собственностью могут быть утверждены органами местного самоуправления (п. 2 ст. 11 ЗК РФ, п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ).