Могут ли супруги купить недвижимость (квартиру, земельный участок и др.) в общую долевую собственность?
| Супруги могут купить недвижимость в общую долевую собственность. Например, они вправе заключить брачный договор и установить в нем режим долевой собственности в отношении их будущего имущества. Жилое помещение, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга и детей. |
По общему правилу имущество, приобретаемое супругами во время брака, переходит в их совместную собственностью (общую собственность без определения долей) и в случае раздела делится между супругами в равных долях (п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 39 СК РФ; п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
| Справка. Имущество, не являющееся совместной собственностью супругов
Не является совместной собственностью, в частности, имущество каждого из супругов (если иное не установлено брачным договором). Например, это имущество, приобретенное в период брака на личные средства одного из супругов, имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (п. 1 ст. 36, п. 1 ст. 42 СК РФ; п. 10 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017). Также в состав совместно нажитого имущества, подлежащего разделу между супругами, не может входить имущество, не являющееся объектом гражданских прав. Например, к такому имуществу относится самовольная постройка, право собственности на которую не было признано в установленном порядке (ст. 128, п. 1 ст. 129, п. 1 ст. 213, п. п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ; п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15; п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021). |
Вместе с тем законодательство предоставляет супругам возможность приобретать имущество, в том числе недвижимое, в долевую собственность (общую собственность с определением доли каждого из супругов в праве собственности) (п. 2 ст. 244 ГК РФ).
Например, супруги могут купить в общую долевую собственность квартиру, жилой дом, земельный участок и т.д. При этом приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала имеет определенные особенности (ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ; п. 15(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862).
Рассмотрим подробности ниже.
Приобретение недвижимости в общую долевую собственность согласно брачному договору
Супруги в любое время в период брака вправе оформить брачный договор. Он заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Брачным договором можно изменить установленный законом режим совместной собственности и установить, в частности, режим долевой собственности как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
Размер долей может быть определен в договоре по усмотрению супругов, в том числе с отступлением от равенства долей (ст. ст. 40, 41, п. 1 ст. 42 СК РФ; п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме. По общему правилу такой договор удостоверяется нотариально по желанию сторон (пп. 2 п. 2 ст. 163, ст. 550 ГК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Приобретение недвижимости в общую долевую собственность при отсутствии брачного договора
В этом случае при приобретении недвижимости в договоре купли-продажи следует указать на приобретение имущества супругами в долевую собственность и определить доли каждого из супругов в праве общей собственности. При этом такой договор должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен, поскольку он по сути является смешанным договором и содержит элементы брачного договора (соглашения об определении долей) (п. 2 ст. 38, п. 2 ст. 41 СК РФ; ст. 421 ГК РФ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.07.2022 N 77-КГ22-2-К1).
Возникновение долевой собственности при приобретении жилого помещения с использованием средств материнского капитала
При приобретении жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала возникновение долевой собственности на приобретенное в браке имущество прямо предусмотрено законом. Такое жилое помещение может быть приобретено только в общую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей с определением размера долей по соглашению (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 22.03.2019 N ОГ-Д23-2673).
Отметим, что в данном случае не действует запрет на совершение действий с долями в праве собственности на жилое помещение, если в результате таких действий площадь помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее 6 кв. м общей площади такого помещения на каждого из них (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона N 256-ФЗ).
Соглашение об определении долей в указанном случае не требует обязательного нотариального удостоверения (п. 58 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021).
При этом доли должны определяться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение жилья. При этом в соглашении размер долей детей может быть увеличен. Если соглашением предполагается уменьшение доли несовершеннолетнего, потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 60 СК РФ; п. 2 Письма ФНП от 01.07.2016 N 2305/03-16-3; п. 13 Обзора практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016).
