Как составить исковое заявление в арбитражный суд о расторжении договора аренды

Оглавление:

1. На каких обстоятельствах можно основывать требования
2. Какие требования включить в иск о расторжении договора аренды
3. Чем подтвердить соблюдение досудебного порядка
4. Какой суд указать в иске

1. На каких обстоятельствах можно основывать требования

Эти обстоятельства должны соответствовать тому, что предусмотрено законом или договором в качестве оснований расторжения договора аренды. К тем, что предусмотрены законом, относятся общие основания для расторжения договоров любого вида либо случаи, предусмотренные правилами об аренде.

Опишите в иске конкретные обстоятельства, на которых вы основываете ваше требование расторгнуть договор, а также доказательства, которые эти обстоятельства подтверждают (п. 5 ч. 2 ст. 125 АПК РФ).

В зависимости от того, кто подает иск и что послужило причиной расторжения договора, укажите в иске обстоятельства из числа случаев, в которых требовать расторгнуть договор может:

• арендатор;
• арендодатель.

Если помимо расторжения договора вы предъявляете еще иные требования, по ним также нужно изложить все обстоятельства и доказательства данных обстоятельств.

2. Какие требования включить в иск о расторжении договора аренды

Включите в ваше исковое заявление:

1) само требование расторгнуть договор аренды с указанием его реквизитов;

2) дополнительно возможные для такого иска требования в зависимости от вашей ситуации, например:

• арендатор может потребовать возместить ему убытки, которые арендодатель причинил из-за того, что не произвел капитальный ремонт имущества, которое передано в аренду (п. 1 ст. 616 ГК РФ);
• арендодатель может потребовать взыскать с арендатора арендную плату, которую тот не внес (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В исковое заявление также можно включить требование о взыскании с ответчика понесенных на момент подачи иска ваших документально подтвержденных судебных расходов (например, суммы госпошлины по иску) (ст. ст. 101, 106, ч. 1 ст. 110, ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Но заявить об их взыскании можно и другими способами.

Вы можете в исковом заявлении изложить ходатайства, в том числе об истребовании доказательств от ответчика или третьих лиц (ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Ходатайство можно оформить и иначе: в виде отдельного документа, который приложить к иску. Например, это может быть удобным, если оно требует подробных пояснений и обоснования.

Не забудьте включить в иск мотивировочную часть для обоснования ваших требований.

3. Чем подтвердить соблюдение досудебного порядка

Для расторжения или изменения договора в судебном порядке необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ (п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18).

Чтобы подтвердить соблюдение досудебного порядка, приложите к исковому заявлению и упомяните в иске в качестве приложений к нему (п. 8 ч. 2 ст. 125, п. 7 ч. 1 ст. 126 АПК РФ, п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18):

• если вы арендатор — копию письма, где вы предложили арендодателю расторгнуть договор, и доказательства отправки ответчику этого письма;
• если вы арендодатель:

1) копию письма, где вы предложили арендатору расторгнуть договор, и доказательства отправки ответчику этого письма;

2) копию письма (претензии), которым вы предупредили арендатора о необходимости устранить нарушение договора, и доказательства отправки ответчику этого письма.

Предложение расторгнуть договор и предупреждение о необходимости устранить нарушение договора могут содержаться и в одном письме (претензии) одновременно. Но оба эти обращения к арендатору должны быть, чтобы суд посчитал, что досудебный порядок был соблюден арендодателем (п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Если вы обратитесь в суд без соблюдения обязательного для вас досудебного порядка урегулирования спора (в частности, подадите иск до истечения срока досудебного урегулирования в отсутствие ответа на претензию, не направите претензию, не приложите доказательства направления), это может повлечь ряд последствий.

4. Какой суд указать в иске

Укажите в качестве адресата вашего иска тот суд, который должен рассмотреть ваше дело (п. 1 ч. 2 ст. 125 АПК РФ). Выберите его из списка арбитражных судов субъектов РФ.

По общему правилу дело в первой инстанции рассматривает арбитражный суд субъекта РФ по адресу (месту жительства) ответчика. Если в законе или в вашем договоре указан определенный арбитражный суд, то в него и нужно обращаться (ч. 1 ст. 34, ст. ст. 35 — 38 АПК РФ).

Обратите внимание, если вы расторгаете договор аренды недвижимого имущества, который зарегистрирован в ЕГРН, суд может применить правило об исключительной подсудности, то есть прийти к выводу, что иск о расторжении такого договора надо подавать по месту нахождения недвижимости (ч. 1 ст. 38 АПК РФ). Основанием для такого вывода суды считают позицию о том, что в случае удовлетворения требования будут внесены сведения в ЕГРН (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 N 54, Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа, Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2016 по делу N А11-7845/2015).

Однако есть и другая позиция. Некоторые суды считают, что правила об исключительной подсудности в таком случае не работают, поскольку из договора аренды возникают обязательственные права, а не вещные и нет спора о правах на недвижимость. Поэтому иск о расторжении договора аренды такого имущества надо подавать по общим правилам, то есть либо в суд по адресу (месту жительства) ответчика, либо в суд, о котором договорились стороны (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.04.2019 N Ф09-2395/19).

Таким образом, все зависит от конкретного суда, в котором будет рассматриваться дело. При этом в большинстве случаев вопрос не должен возникнуть, поскольку адрес (место жительства) ответчика будет совпадать с местом нахождения арендованного недвижимого имущества.