Соглашение о разделе ипотечной квартиры между супругами при разводе
При расторжении брака у супругов встаёт вопрос о разделе совместно нажитого имущества. Если нет обоюдной договорённости, то вопрос решают в суде. Особые сложности возникают, когда квартира находится в ипотеке. Есть несколько вариантов решения вопроса.
Общие правила
Согласно Семейному кодексу Российской Федерации (ст.34) всё, что было приобретено мужем и женой в период брака — совместное имущество. Такая собственность подлежит разделу в равных долях. То, что принято во владение супругами до заключения брака, к совместной собственности не относится.
Не считается совместно нажитым имуществом:
- Личные вещи одного из супругов, кроме предметов роскоши.
- Права на интеллектуальную собственность.
- Имущество, приобретённое во время брака одним супругом: полученное в дар или в порядке наследования.
Покупка ипотечной квартиры в период официальных отношений, независимо от того, кто указан собственником, относится к совместному имуществу. Есть мнение, что если ипотека выплачивается одним из супругов, то он единолично имеет на неё все права. Это не так. По закону жильё подлежит разделу в равных долях. При этом и платежи по ипотеке должны быть поделена поровну.
Важно: даже при обоюдном согласии супруги могут без участия третьих лиц разделить только квартиру. Для раздела ипотечного кредита следует получить согласие банка.
Находясь в официальных отношениях, при оформлении кредита на жилье, супруги автоматически становятся созаёмщиками. Исключение составляют два случая:
- Один из супругов не имеет гражданства Российской Федерации.
- Между мужем и женой заключён брачный договор, в котором статус жилья, приобретённого в кредит, указан в качестве собственности кого-то одного.
Поделить квартиру, находящуюся под банковским залогом, можно двумя путями:
- через суд;
- по соглашению.
Решение вопроса через заключение соглашения всегда предпочтительнее для супругов. Есть возможность самостоятельно распределить доли и порядок оплаты ипотеки. Дадим рекомендации по заключению соглашения о разделе квартиры.
Что такое соглашение о разделе имущества
Статья 38 Семейного Кодекса РФ предусматривает дележ любого совместного имущества супругов по добровольному согласию.
Однако для ипотечного жилья есть ряд особенностей:
- В случаях, когда первоначальный взнос по ипотеке был перечислен до вступления в брак, эта сумма разделу не подлежит.
- Если существует брачный договор, раздел производится в соответствии с положениями. Если поменялись условия, то они оформляется дополнительным соглашением к брачному договору.
- Соглашение обязательно удостоверяется нотариально, простая письменная форма юридической силы не имеет. В дальнейшем такой документ можно признать недействительным.
При разделе ипотечного кредита требуется согласие банка. Обычно кредитные учреждения не идут на такие уступки, поскольку им проще иметь дело с одним заёмщиком.
Возникает ситуация, когда сама квартира поделена, а кредит остаётся на одном из супругов, который его оформлял. В таких случаях плательщик имеет право потребовать половину выплаченных средств с бывшего супруга.
Варианты раздела залоговой недвижимости
В соглашении можно предусмотреть несколько способов распределения квартиры между мужем и женой.
- Стороны находят средства для оплаты ипотечного займа в полном объёме. После этого недвижимость продаётся, а вырученные деньги делятся в тех пропорциях, которые прописаны в соглашении. Размер долей определяется произвольно. Ограничений по закону нет, кроме случая приобретения жилья с использованием материнского капитала.
- Подыскивается покупатель, который согласен приобрести жильё и внести предоплату, равную остатку задолженности перед банком. После продажи жилья деньги делятся по договорённости.
- Квартира оформляется в собственность мужа или жены. Одновременно в ипотечный договор вносится дополнение, согласно которому заёмщиком становится тот супруг, кому досталась недвижимость.
- Происходит выделение доли каждой стороны в собственности на жильё. Соразмерно этим долям делится и ипотечный кредит. Этот вариант редко одобряется банком. Второй супруг должен иметь возможность своевременно оплачивать кредит, соответствующий уровень заработной платы и хорошую кредитную историю.
- Один из супругов может отказаться от своей доли на квартиру. Другой супруг становится единоличным собственником и берёт на себя все обязательства по выплате ипотечного долга.
Инструкция по оформлению соглашения
Процесс составления соглашения о разделе ипотечной квартиры состоит из нескольких этапов:
- Сначала нужно договориться устно о том, по какому из возможных вариантов будет произведён раздел недвижимости и поделены платежи по ипотеке.
- Подготавливается документ, который необходимо предоставить для согласования в банк. Этот этап игнорируется в случае полного погашения задолженности.
Часто супруги в соглашении прописывают обязательства по своевременному гашению платежей и не согласовывают документ с банком. Даже если взносы поступают без задержек и претензий к плательщикам у кредитной организации быть не должно, банк может оспорить такое соглашение в суде и выиграть дело.
В случае, когда договорённости о распределении долей в платежах оговариваются устно, нести соглашение на одобрение банка тоже не нужно. Но один из супругов (официальный заёмщик) может оказаться в неприятной ситуации, когда вторая сторона перестанет платить долг.
- После одобрения проекта соглашения кредитной организацией супруги должны обратиться к нотариусу для заверки документа. Без нотариального удостоверения документ считается недействительным, и в дальнейшем не сможет фигурировать в суде.
Договор о разделе ипотечной квартиры можно оформить на любой стадии бракоразводного процесса, в том числе и после расторжения брака.
Содержание и образец соглашения
Законы РФ не предусматривают обязательную форму соглашения по разделу имущества при разводе. Есть обязательные нормы, в соответствии с которыми следует готовить документ. Если не все требования будут соблюдены, то нотариус откажет в заверении соглашения.
Что должно содержаться в соглашении:
- Данные на обоих супругов: фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан), адрес регистрации по месту жительства.
- Актуальные сведения о недвижимости, подлежащей разделу: кадастровый номер, адрес, площадь, количество комнат, стоимость.
- В случае выбора варианта выделения доли — размер доли каждого супруга.
- Реквизиты ипотечного договора-дата и номер.
- Оставшаяся задолженность по ипотечному договору, каким образом остаток долга распределён.
- Если принято решение об отказе в доле недвижимости одного супруга в пользу другого-размер денежной компенсации.
- График и порядок выплаты супругами платежей по ипотечному договору.
- Расходы сторон по оплате государственной пошлины и услуг нотариуса.
- Дата и место заключения документа и подписи мужа и жены с расшифровкой.
При обращении в нотариальную контору при себе необходимо иметь:
- Паспорта супругов.
- Оригиналы соглашений в 4 экземплярах.
- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (выдаётся в Росреестре).
- Договор с кредитным учреждением о выдаче ипотеки.
- Справка установленной формы о размере остатка долга от банка.
Услуга нотариуса платная. Согласно статье 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации следует оплатить государственной пошлины. Размер её составляет 0,5% стоимости жилья, но не может выше 20 000 рублей.
Особые случаи
В случае если квартира приобретена на средства материнского капитала, то обязательно выделение доли на ребёнка. Только после этого, оставшаяся часть подлежит разделению между родителями.
При разделении квартиры при разводе традиционно тому из родителей, с которым остаётся ребёнок, выделяются доли в большем размере. Отец или мать могут отказаться от своей части жилья в пользу ребёнка.
Если квартира приобретена с помощью военной ипотеки, то раздел по общему правилу невозможен. Это обусловлено тем, что кредит банку оплачивают не супруги, а бюджет. После полной выплаты ипотеки квартира становится собственностью военнослужащего. Хотя жилплощадь была получена им при нахождении в браке. Если супруги докажут, что часть долга гасилась ими из собственных средств, то раздел производится на общих основаниях.
Резюме
Итоги статьи:
- При оформлении развода муж и жена вправе произвести раздел ипотечной квартиры, если покупка совершена в браке и иное не установлено брачным договором.
- Поделить недвижимость можно как по соглашению, так и в судебном порядке, если согласие не достигнуто.
- Проект соглашения о разделе квартиры в обязательном порядке должен быть согласован банком, выдавшем ипотеку.
- Соглашение имеет юридическую силу только, если есть нотариальное заверение.
- Если ипотека погашена, и недвижимость переходит в собственность без обременений, то супруги вольны распоряжаться жилплощадью по своему усмотрению.
- Если на покупку квартиры привлекался материнский капитал, то обязательно выделение доли несовершеннолетнего ребёнка.
- При использовании военной ипотеки раздел квартиры по общему правилу не производится.
Вопросы раздела ипотечной недвижимости считаются одними из самых сложных в юридической практике. Помимо знания законодательства, необходимо ориентироваться в судебных решениях, применять разъяснения высших судов.
Профессиональные юристы окажут помощь в подготовке соглашения, одобрения проекта в банке и удостоверения у нотариуса. Если достичь согласия по вопросу раздела имущества не получится, адвокаты окажут содействие в подготовке искового заявления и обеспечат представление интересов клиента в суде.
Если Вам требуется помощь бракоразводного юриста в Москве, и Вы не знаете, как оформить соглашение о разделе ипотечной квартиры между супругами при разводе, наши семейные юристы помогут Вам максимально эффективно получить положительный результат. Ждем Вашего звонка
